新闻内页

律师：“小产权”房买卖不合法

每日新报 2008-09-25 12:47:18.0 李国惠

　　“我们这是小产权房，没有土地证。”一走进城郊接合部一个新开发楼盘的售楼大厅，记者就被售楼人员的“坦白”吓了一跳。

　　虽然国家明令禁止城镇居民到农村购买 “小产权”房，但是在售楼大厅，来看房的人还是络绎不绝。 “周六、周日来看房的人更多。” 售楼处的销售人员说。

　　“便宜就是当啊，但是知道是当了，还得上，谁让现在的房价贵呢。”60多岁的张大爷面露忧虑，“但不知道这些房子以后能不能买卖？”

　　“可以啊，你们能买别人也能买，但只能私下交易，不能走正规途径。不过要是自己住，肯定没问题。” 销售人员说。

　　见记者十分担心如果国家征地或者拆迁，能不能拿到补偿款这一问题。销售人员又解释道，如果国家进行征地或者拆迁的话，可以先去评估，根据评估值来进行补偿，但是只能补偿房屋的价格。 “不过你放心，绝对不会低于买房子时的价格。”

　　“由于这些土地都是农民集体所有，都是‘大队’的地，所以不能拿到土地证。”但是这位销售人员随后解释，这样不用交土地使用费，房子也会比其他地方便宜很多。

　　售楼广告上写着“花市区一半的钱享受相同的生活空间，仅需30余万就能让您轻松安家……”几行字，“我们的建房成本是3000多元/ m2，均价卖4400元/ m2，也就是市里房价的一半，利润很低。” 销售人员说，“但是由于政策限制，不能贷款买卖。”

　　“清静、便宜，但是美中不足的就是小产权。”今年已经退休的孙大爷说。

　　早上，孙大爷带着老伴从市区赶来看房，由于市区的房子太贵，为了离在附近工作的孩子近点，老两口准备买一套100平方米左右的两居室，平时老两口住，节假日孩子过来也方便。

　　小刘和女友已经开始谈婚论嫁了，由于还没有足够的积蓄，面对高额的房价也只有望“房”兴叹，无奈只得到村里来买一套便宜的结婚用。

　　据售楼人员介绍，来这里买房的大部分是来养老的老人和准备结婚的年轻人。年轻人买一居室的比较多，而老人一般会选择面积大些的两居室。

　　律师：“小产权”房买卖不合法

　　天章律师事务所律师刘宗靓表示，根据《土地管理法》的规定，我国的土地分为全民所有制和劳动群众集体所有制，也就是国有土地和集体土地，而集体土地的使用权是禁止转让的，即使是村民的宅基地也只允许在本村范围内转让。既然土地和土地使用权不能转让，那么转让地上物----房屋就更不合法了。

　　正式商品房的用地指标是国有土地，规划上是住宅用地，开发商取得土地使用权后，再按照正式商品房来卖，房产证和土地证两证合一。小产权房是按村宅基地的指标盖的，是村集体的土地，买了之后不受法律的保护。

　　首先，因为没有合法的产权证，所以不能抵押，也不能进行转让。其次，如果遇到政府拆迁，很可能连居住的权利都不能得到保障。

　　刘律师提出，即使是短期内政府没有采取任何措施，购房也单纯是为了自己居住，但是由于“小产权”房一般是由比较小的开发商开发的，很容易出现质量问题，如果出现纠纷后，由于没有法律规范，住户维权也会受到限制。

　　对于已经购买了“小产权”房的人，刘律师表示，购买“小产权”房时签订的购房合同，因为违反了法律禁止性规定，因此是自始无效的合同。依照《合同法》的有关规定，在合同无效的情况下，合同双方当事人应该互相返还所取得的财产，并可能由相关部门没收所取得的收益。相关链接： 2007年6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。

　　2007年12月11日，国务院常务会议要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权”房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

　　2008年1月8日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模，并明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权”房。

　　2008年7月15日，国土资源部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但同时明确指出，不得为“小产权”房办理任何形式的产权证明。

　　2008年8月，中国人民银行和中国银监会联合发出通知，再次重申各商业银行不得向“小产权”房发放任何形式的贷款的规定。

【我有话要说】【该页顶部】【关闭窗口】

相关连接

◎ 暂无相关文章