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设施与售楼广告不符怎么办？

信息时报 2008-10-09 10:04:12.0 闫晓光梁彬心

　　小区入住后，售楼广告上承诺的高级泳池却不见踪影，全体业主委托业委会将开发商告上了法院。日前，开发商被判必须按广告承诺及规划要求补建相关设施。律师提醒，由于广告承诺也属于购房合同的条款，保存好售楼广告是业主成功维权的关键；同时业主委托业委会统一代表诉讼，可免单个业主分别起诉带来的耽误时间和耗费成本。

　　案例

　　广告承诺不兑现开发商输官司

　　从2004年12月起，深圳倚天阁的业主陆续入伙。业主们随后发现小区的部分设施与原设计规划及售楼广告不符，给日常生活带来诸多不便，遂与开发商发生争议。经协商未果，业主大会授权业主委员会对开发商提起诉讼。

　　业主们诉请法院判令开发商移交小区的规划图等文件资料；同时要求开发商提供物业管理用房和商业用房；并完善小区配套设施的建设，包括：建设人行步道、围墙和短缺的37个车位，建设退台式无边界泳池及泳池过滤清洁系统，建设公共垃圾用房，完善小区的安全监控、消防、报警系统和避雷设施，清理小区架空层建筑垃圾。

　　设施与售楼广告不符输官司

　　盐田法院查明，倚天阁是由平×投资公司与某实业公司合作开发建设，总户数为163户，建筑功能为100%居住。该小区原规划的停车位为82个，但规划中不包含人行步道、公共垃圾用房、商业用房和围墙。目前，小区建有避雷设施和可用车位45个，未建人行步道、公共垃圾用房、商业用房和围墙。

　　法院审理后，判令开发商向业委会移交小区竣工验收等资料，同时建设物业管理用房、补建车位和建设退台式无边界泳池及泳池过滤清洁系统，另外清理小区架空层建筑垃圾。

　　但由于小区规划未包含人行步道、公共垃圾用房、商业用房和围墙，法律也无相关硬性规定；且小区已建有避雷设施，该设施已验收合格并符合法律要求，因此开发商无须再进行保养完善。因此，法院依法驳回了相关诉请。

　　律师说法

　　广告承诺构成合同要约业主应保存

　　广东先正律师事务所的肖雄辉律师指出，该案比较典型，倚天阁业主们的胜诉为广州业主提供了有益的借鉴，即业主应保存好小区的售楼广告。同时，针对目前广州的类似案件多以单个业主起诉为主，律师建议业主尽量委托业委会统一代表诉讼，以免单个业主分别起诉带来的耽误时间和耗费成本。

　　委托业委会起诉更有效

　　据了解，该案是《物权法》实施后，深圳市盐田区法院判决的首宗建筑物区分所有权纠纷案。“建筑物区分所有权”是随着高层住宅和小区的出现而形成的所有权形式，是指业主对其住宅等专有部分享有所有权，对公共设施和场所的共有部分享有共有及共同管理的权利。

　　肖律师认为，建筑物区分所有权的纠纷往往牵涉全体业主的利益，业主最好委托业委会进行起诉。根据最高人民法院的有关司法解释，经行政主管部门登记备案的业主委员会，在业主大会决定或业主大会授权下，对于涉及小区业主共同利益的事项，有权代表全体业主进行诉讼。

　　而且，委托业委会代表起诉，不仅能有效避免单个业主起诉的时间和成本耗费，其判决还能自动惠及所有业主。

　　保存售楼广告以备后患

　　肖律师指出，开发商在广告中对楼盘质量及附属设施的宣传，对房价和购房者的选择有很大影响，其内容应视为房屋销售的“要约”行为，构成销售合同的一部分。开发商如果作出承诺又做不到，应按违约处理。

　　该案的开发商在售楼广告中强调有退台式无边界泳池，法院因此支持了业主的相关诉讼请求。因此，律师提醒各位业主，购房后仍应保存好开发商提供的广告，以检验开发商是否履行承诺，同时也能作为发生纠纷时的重要证据。

　　此外，由于该小区的实际停车位数量未达规划审批的标准，因此法院支持了业主要求开发商补建的诉求。而根据《物业管理条例》的规定，开发商应提供物业管理用房，并在办理物业承接手续时移交相关资料，因此，业主的相关诉求也得到了法院的支持。

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