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房产降价官司怎么打才“划算”？

北京商报 2008-10-13 15:21:34.0 郭莹

　　房价一日一涨的日子一去不复返。从今年2月份开始，深圳、北京、上海的楼市陆续呈现“降价潮”。有人欢喜有人忧。喜的是持观望态度的买房者，在房价持续攀升后，终于迎来了调整期；忧的是刚买房的购房者，盼着升值的房子现在却一再贬值。

　　如今，业主“退房”声音逐渐淹没了开发商降房价的新闻。买房10天损失近15万的涂女士就在近日一纸诉状将开发商告上法庭，要求赔偿买房差价。是以补偿差价起诉开发商？还是以退还全部房款打官司？不甘心“吃亏”的消费者要想把差价房官司的诉讼成本降到最低，还需细细算账。

　　案件回放

　　买房10天房价缩水近15万

　　日前，因自己购买的商品房在签订合同10日后即降价14.7万元，业主涂女士将开发商北京方恒置业股份有限公司告上了法庭，要求变更合同条款，调整房屋售价及贷款金额，使其享受与后购房业主相同的待遇。

　　据了解，这是继深圳、广州等地出现因房价下跌而引发的业主告开发商案件后，北京首起降价诉讼案。

　　今年5月10日，涂女士与方恒置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了东恒时代家园三期的一套房屋。买房前，涂女士听说开发商近期会大规模促销，担心现在买房不久就会降价，所以在看房过程中一直没有决定是否购买。

　　销售人员一再承诺，即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，保证涂女士看中的朝南两居户型绝对不会降价。出于对销售人员所讲情况的信任，她与开发商签订了购房合同。

　　涂女士最早是从网上得知她购买的楼盘降价的消息。5月19日，她去了趟售楼处，售房人员也予以了证实。除南向三居以外开发商对所有户型进行了降价销售，与涂女士所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万元之多。之后，涂女士跟销售主管多次沟通，要求退房或给予相应赔偿，但都没有结果。

　　涂女士认为，销售人员向她隐瞒了与订立合同有关的重要事实，使她在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失。为此，她诉至法院，要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并将贷款金额由60万元变更为452644元。

　　对于涂女士的诉讼要求，方恒置业公司表示，“买房就像投资股票一样，是有风险的。降价是市场行为，现在降价了，你让我补退给你钱，那如果房子涨价了是不是你该退给我钱呢”。

　　律师提醒

　　差价房诉讼比退房诉讼划算

　　对于所购房屋出现降价后该如何选择解决，北京中银律师事务所的蒋青化律师表示，房价下跌购房者选择诉讼也许并不是最好的选择。蒋青化表示，购房者看到房屋降价选择诉讼，实际上是有一定诉讼风险的。

　　首先，购房人如果选择起诉，则要首先考虑到是否能够得到法院支持，如果自己的诉讼请求没有有力的法律依据，那么因诉讼而产生的诉讼费用对于购房者来说，本身也是一种损失。另外，除去诉讼费用，购房者还要考虑自己因诉讼而花费的精力和时间。

　　但如果购房人的诉讼请求确实能够得到法院的支持，那么，购房者则要考虑选择诉讼标的的问题，因为房子降价通常会引发两种诉讼，第一种是就房子的降价部分要求开发商进行补差。通常这部分差额要低于房款，选择以此作为诉讼标的要比将整座房屋作为诉讼标的合算。

　　也就是说，选择针对补偿差价的官司比针对退房的官司在诉讼成本上更划算一些。

　　“如果能够同开发商协调解决将是更为妥当的办法。”蒋青化表示，因为不管选择以哪方面损失作为诉讼标的，房价下跌都不能成为退房或是要求补偿的必要条件。

　　因为根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释，只有当房屋主体结构存在质量问题，或是非主体结构发生质量问题严重影响业主居住的情况下，或者合同约定的其他退房条件满足时，业主才能退房或要求补偿。房价下跌显然不属于法定的或约定的退房或补偿条件。

　　“除非是在合同中就这种情况进行了明确说明，否则这种诉讼很难胜诉。”蒋青化说。

　　市场反馈

　　个别开发商承诺“无理由退房”

　　为了应对低迷的房地产销售市场，北京南三环附近楼盘东亚三环推出了“无理由退房”的售房措施。

　　东亚三环营销副总监方强反复强调“信心”二字：“从去年出现房地产市场‘拐点论’以来，开发商对市场失去了信心，买房人对市场失去了信心……我们这个‘无理由退房’，体现了开发商对市场和对产品的信心。”

　　业内人士分析，“无理由退房”一方面可以缓解购房人因为担心房价继续下跌会造成损失而不敢买房的心理，同时也可促进房地产市场走出现在的低迷局面。据了解，目前至少已有包括长沙、合肥、潍坊等6家外埠开发商相继推出了“无理由退房”的措施，另有不少开发商也表示不排除跟进的可能。

　　但是也有专家指出，“（无理由退房）一点保证都没有。真正到两年以后，无穷的官司在等着开发商。开发商就是赌一把，如果房价不跌，继续涨，买房的人就不会退房。如果万一这个房价跌了，官司是无穷的”。

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